Melihat dan Mengenali Fungsi Akta Jual Beli

melihat dan mengenali fungsi akta jual beli

Apa Itu Akta Jual Beli?

Pada saat Anda membeli tanah, rumah, ruko, apartemen, ataupun properti lainnya maka Anda akan menemui istilah akta jual beli. Fungsi akta jual beli ini sangat penting dalam proses jual beli properti. Namun banyak orang yang masih tidak paham mengenai akta tersebut.

AJB atau Akta Jual Beli merupakan salah satu dokumen penting kepemilikan properti. Selain itu, AJB merupakan salah aspek legal yang dibutuhkan dalam setiap transaksi. Jika Anda tidak memiliki AJB Anda akan kesulitan dalam mengurus sertifikat di kantor pertanahan.

Seperti yang Anda telah ketahui, dalam membeli sebuah tanah banyak tahapan yang harus dilalui. Proses ini diawali dari pemeriksaan keabsahan tanah tersebut hingga penyerahan sertifikat. Dalam melakukan proses ini, Anda jangan hanya memperhatikan faktor lokasi dan harganya namun Anda juga harus memerhatikan aspek legalitas. Salah satunya akta jual beli atau AJB.

AJB sendiri dibuat oleh pejabat umum yang memiliki kewenangan, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pejabat PPAT harus diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN). Ada beberapa syarat serta tahapan untuk menerbitkan AJB setelah proses transaksi selesai. Hal tersebut telah diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan No. 08 tentang pendaftaran tanah.

Adapun syarat yang harus dipenuhi sebelum membuat AJB yaitu berupa Pajak Penghasilan (PPh) final oleh pihak penjual, serta pajak pembeli yakni Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTN). Besarnya untuk PPh final yaitu 2,5% dari jumlah nilai perolehan hak, kemudian untuk besarnya BPTHB yakni sekitar 5% dari jumlah atau nilai peroleh untuk hak sesudah dikurangi NPOPTKP.

Proses pengurusan AJB harus dihadiri oleh dua belah pihak, baik pembeli maupun penjual dengan menghadirkan saksi minimal 2 orang. Akta AJB sendiri nantinya akan berjumlah 2 lembar yang akan diserahkan kepada kantor pertanahan sebagai salah satu syarat utama untuk balik nama, dan satunya lagi untuk disimpan oleh pejabat PPAT, Pihak penjual maupun pembeli hanya akan mendapat salinannya.

Tahapan Pembuatan Akta Jual Beli

Sebelum Anda membuat akta jual beli, ada beberapa prosedur yang harus dilalui yaitu.

1. Pemeriksaan sertifikat dan pajak bumi bangunan (PBB)

Dalam tahap ini, pejabat PPAT akan meminta sertifikat asli hak atas tanah dan surat terima setoran (STTS) PP dari penjual dalam hal ini sebagai pemilik tanah. Pemeriksaan ini dilakukan untuk memastikan kesesuaian data teknis dan yuridis antara data kantor pertanahan dan sertifikat tanah.

Pemeriksaan ini dilakukan untuk mengetahui apakah tanah yang sedang dijual tersebut sedang tidak berada dalam penyitaan pihak tertentu atau sedang mengalami sengketa hukum atau tidak. Sementara untuk memastikan bahwa tanah tersebut sedang tidak menunggak pembayaran pajak dilakukan pemeriksaan melalui STTS PBB tanah tersebut.

2. Adanya persetujuan dari pihak-pihak yang terkait

Sebelum menandatangani akta jual beli, diperlukan adanya persetujuan antara suami dan istri dalam hal ini untuk pihak penjual yang telah menikah. Hal ini penting, mengingat harta yang diperoleh sesudah menikah merupakan harta bersama.

Persetujuan ini dituangkan ke dalam bentuk atau berupa surat persetujuan khusus dari suami atau istri, atau jika tidak Anda bisa menandatangani akta jual beli dengan bersama. Namun apabila suami atau istri sudah meninggal dunia, Anda cukup untuk menunjukkan surat atau akta kematian. Dan apabila suami dan istri tersebut telah bercerai, Anda cukup menunjukkan akta cerai.

3. Memenuhi biaya yang harus dibayar

Dalam pembuatan akta jual beli, selain harga yang harus dibayar oleh pihak pembeli, terdapat pula biaya lain yang harus dikeluarkan baik oleh pembeli maupun penjual. Biaya tersebut antara lain PPh yang harus dibayar sebesar 5% dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi dengan NJOPTKP.

4. Menyerahkan syarat dan melakukan penandatanganan di hadapan pejabat PPAT

Sebelum menandatangani akta jual beli, baik penjual maupun pembeli harus menyerahkan sertifikat tanah, bukti setor pajak, dan identitas. Selain itu, penjual dan pembeli juga harus membayar sejumlah komponen biaya. Penandatanganan ini harus disaksikan oleh minimal 2 orang saksi.

Apakah Fungsi Akta Jual Beli

Fungsi akta jual beli yang pertama adalah bukti otentik atas peralihan hak atas tanah dan bangunan. Peraturan akta jual beli ini seperti tertuang dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) no. 08 tahun 2012. Selain sebagai bukti otentik atas peralihan hak atas tanah dan bangunan, fungsi akta jual beli selanjutunya yaitu sebagai syarat untuk mengurus surat peralihan dari pemilik lama kepada pemilik baru. Karena dalam penerbitan sertifikat untuk pemilik yang baru, AJB harus turut disertakan, pihak kantor pertanahan akan menanyakan AJB yang diperlukan dalam pendaftaran.

Demikian informasi mengenai pengertian dan fungsi akta jual beli sesuai dengan peraturan kepala badan pertanahan no 08 tahun 2012. Semoga bermanfaat.